También conocido como terreno “de posesión”, el terreno no registrado es prevalente en Costa Rica, especialmente a lo largo de su costa caribeña. Aunque muchos terrenos permanecen sin título, este estatus no necesariamente invalida su elegibilidad para obtener un título formal. Algunos califican, mientras que otros no. En los escenarios de posesión, es el registro legal de las transacciones lo que establece los derechos de propiedad o posesión, en lugar de un título formal. Históricamente, los agricultores y colonos mantenían tales terrenos sin buscar títulos formales, confiando en la documentación privada para afirmar sus derechos, delimitar los límites y transferir la propiedad.
Cuando están correctamente registrados, estos derechos tienen validez legal, son completamente transferibles y pueden inscribirse en el registro nacional como título de pleno dominio. Los derechos de posesión legítimos a menudo se evidencian mediante una historia documentada de propiedad, típicamente rastreada a través de registros privados como una factura de venta debidamente registrada en el libro de protocolo de un abogado. Dicha documentación describe la propiedad en relación con parcelas adyacentes y puntos de referencia identificables, con las páginas del libro de protocolo del abogado posteriormente registradas en el registro nacional.
Por otro lado, hay casos de terrenos ocupados y reclamados por colonos no autorizados o “ocupantes ilegales”, individuos que afirman la propiedad sin documentación formal, simplemente basándose en la ocupación. Aunque las leyes de asentamiento o precario de Costa Rica brindan algunas pautas, distinguir entre la posesión legítima e ilegítima puede ser desafiante. En algunos casos, existen distinciones claras, mientras que en otros no. Se recomienda precaución.
En 1941, el gobierno introdujo la Ley de Información Posesoria, un procedimiento de titulación que permite a los titulares de terrenos de posesión registrar sus terrenos. Muchos terrenos han sido registrados a través de este proceso. Los requisitos mínimos para obtener un título registrado para terrenos de posesión incluyen un terreno delimitado y una historia verificable de posesión legítima e ininterrumpida durante al menos 10 años, sin disputas. Los pasos adicionales implican declaraciones notarizadas de los propietarios de terrenos vecinos y una inspección judicial, que, cuando es facilitada por un abogado, puede tardar hasta un año y costar entre $1,500 y $3,000, dependiendo del tamaño del terreno.
Es importante tener en cuenta que los terrenos de posesión no registrados no pueden estar sujetos a embargos o hipotecas hasta que sean registrados en el registro nacional. Algunos compradores pueden optar por iniciar el proceso de titulación después de la venta o hacer de esto una condición de venta o de fideicomiso. Sin embargo, cada caso varía, lo que requiere una comprensión completa de la historia de propiedad del terreno. Aunque se recomienda precaución, numerosos individuos, incluidos extranjeros en la región caribeña, han adquirido terrenos de posesión de manera segura.
Los terrenos de la Zona Marítima Terrestre (ZMT) están regulados por normativas específicas. La Ley de la Zona Marítima Terrestre, oficialmente conocida como Ley Zona Marítima Terrestre 6043 o la “Ley de Concesiones”, fue promulgada en 1977. Esta ley define la Zona Marítima como la franja de 200 metros de tierra a lo largo de la costa, medida desde la línea de marea alta promedio. Propiedad del estado, la ZMT es gestionada conjuntamente por los municipios locales y la institución federal ICT (Instituto Costarricense de Turismo). La ZMT se divide en dos segmentos: los primeros 50 metros, denominados como dominio público o “zona pública”, no pueden ser desarrollados ni reclamados por particulares, mientras que los 150 metros siguientes, conocidos como “zona restringida”, pueden ser legalmente reclamados y ocupados por ciudadanos privados mediante una solicitud de concesión presentada al Municipio.El instrumento legal inicial que otorga el derecho de ocupación es un “Permiso de Uso”, similar a un arrendamiento, que se registra en el Municipio a través de una solicitud de concesión. En nuestro Cantón, el Municipio se encuentra en Talamanca. A diferencia de la creencia popular, estos arrendamientos no tienen un límite de tiempo predeterminado; están diseñados como un derecho provisional de propiedad hasta que se procesen y registren los planes de zonificación y concesiones formales. Las afirmaciones de arrendamientos de 99 años son inexactas. Según la ley, los arrendatarios tienen derecho a ocupar el terreno y construir estructuras temporales. Sin embargo, las regulaciones de construcción varían entre Municipios. Aunque se han permitido construcciones de diversos tamaños y tipos, ciertos riesgos están asociados dependiendo del enfoque adoptado. Cada ocupante paga un “impuesto de ocupación” anual para mantener su Permiso de Uso. Tradicionalmente, estos impuestos han sido relativamente bajos, a menudo menos de $30 por algunas hectáreas. No obstante, muchos Municipios están revisando las directrices y aumentando los impuestos.Los ocupantes registrados pueden transferir sus derechos a través de una “Cesión de Derechos”, donde el ocupante registrado cede sus derechos a otra persona. Aunque la ley no exige representación legal para las transferencias de arrendamiento y concesiones, la mayoría de las personas que compran terrenos dentro de la ZMT recurren a abogados para asistencia. Aunque es posible procesar la documentación de forma independiente y hacer que los abogados notariquen documentos esenciales, comprender el proceso y asegurar el seguimiento hasta que la transferencia esté registrada es crucial. La fase de aprobación y registro suele requerir la mayor atención. Actualmente, hay más de 800 transferencias pendientes en el Municipio de Talamanca, muchas de las cuales han estado pendientes durante varios años, procesadas principalmente por abogados.La zonificación y las concesiones implican la declaración de secciones de propiedades costeras como aptas para “turismo”, haciéndolas elegibles para la zonificación tradicional facilitada a través de un Plan Regulador. Una vez aprobadas por instituciones correspondientes como el ICT, INVU y el Municipio, los ocupantes dentro de las áreas recién zonificadas pueden activar sus solicitudes de concesión y convertir su Permiso de Uso en una Concesión, una forma permanente de propiedad detallada en la Ley de ZMT. Aunque la tierra sigue siendo técnicamente propiedad del estado, el Contrato de Concesión, que detalla los términos de la Concesión, se registra en el Registro Nacional, otorgando al titular de la Concesión mayor seguridad con derechos explícitos para desarrollo, transferencia o hipoteca. Las concesiones para proyectos residenciales y turísticos se renuevan automáticamente cada 20 años, siempre que se cumplan los términos establecidos en el Contrato de Concesión, como respetar la zona pública, cumplir con las obligaciones fiscales y desarrollar de acuerdo con las regulaciones de zonificación especificadas en el Plan Regulador. Se aplican nuevos impuestos para cada Concesión, significativamente más altos que los impuestos de ocupación anteriores.A pesar del considerable desarrollo dentro de la ZMT, aproximadamente el 95% de las tierras costeras en el país carecen de zonificación o concesiones aprobadas. Dado que el desarrollo depende de la zonificación de la propiedad, la mayoría del desarrollo dentro de la ZMT es técnicamente no autorizado. Además, dado que las concesiones solo se otorgan después de la aprobación de la zonificación, la mayoría de los arrendatarios poseen un Permiso de Uso en lugar de una Concesión. El gobierno central reconoce que la zonificación a lo largo de la costa no ha seguido el ritmo del desarrollo real permitido por los gobiernos locales. En la mayoría de los casos, los desarrollos existentes serán aceptados una vez que se establezca finalmente la zonificación.La adquisición de derechos sobre propiedades en la playa implica un acuerdo privado entre el comprador y el vendedor. Técnicamente, la ley prohíbe la “compra y venta” directa de dominio estatal. Por lo tanto, los documentos de transferencia pública indican un valor nominal en lugar del precio de compra real. Los costarricenses o residentes extranjeros con cinco años de residencia pueden registrar propiedades en la playa a su nombre. Por otro lado, otros ciudadanos extranjeros deben registrar los derechos sobre su parcela de playa a través de una sociedad costarricense establecida por un abogado, un proceso que generalmente se completa en 45 días a un costo de aproximadamente $600. Aunque la junta directiva de la sociedad puede incluir residentes extranjeros, al menos el cincuenta por ciento de las acciones de la sociedad deben estar en manos de un residente costarricense. El tipo de sociedad comúnmente utilizada es la “Sociedad Anónima”, proporcionando anonimato a los accionistas. Típicamente, un acuerdo preestablecido facilita la transferencia de acciones al accionista extranjero durante el cierre de la venta de la propiedad, resultando en que el accionista extranjero posea el 100% de las acciones. Estas “acciones al portador” se registran en un registro privado, los libros corporativos. Aunque este procedimiento es común, algunos abogados han ideado métodos alternativos, como mantener las acciones en un fideicomiso legal en lugar de transferirlas durante el cierre. La mayoría de los abogados se ajustan a las preferencias de los clientes, pero es esencial comprender el proceso antes de proceder.
En ciertos casos, un comprador potencial puede desear asegurar un terreno realizando un pago inicial o adquiriendo una “opción”. La finalización de la transacción puede depender de la resolución de ciertos detalles pendientes o del cumplimiento de obligaciones, pero ambas partes, el comprador y el vendedor, buscan formalizar un acuerdo provisional. Por ejemplo, esto podría implicar la necesidad de volver a medir el terreno para validar sus límites o el compromiso del vendedor de llevar a cabo mejoras antes del cierre. Los fondos de la opción pueden ser remitidos directamente al vendedor o confiados a un tercero neutral, dependiendo de las circunstancias específicas del acuerdo.Es imperativo que los contratos de opción sean notariados por un abogado calificado, aunque generalmente no se registran en el Registro Nacional. En consecuencia, es aconsejable que el comprador proporcione un depósito mínimo para protegerse contra posibles desviaciones del acuerdo. Si la transacción no se materializa, recuperar los fondos gastados puede resultar desafiante. Buscar recurso legal a través de los tribunales suele ser un proceso prolongado y puede no valer la pena a menos que se trate de sumas sustanciales. Es esencial que los términos de la venta estén delineados en el contrato de opción, incluyendo disposiciones para la resolución en caso de que la transacción no se lleve a cabo. Típicamente, si el comprador se retira del acuerdo sin causa justificada, pierde los fondos de la opción.
En muchas transacciones de terrenos, es práctica común no revelar el precio de venta real, sino declarar un valor menor para reducir impuestos y tarifas de registro. Sin embargo, esta decisión no siempre es prudente. Si surgen reclamaciones futuras contra el vendedor o el gobierno, o si se pretende hipotecar la propiedad, el valor registrado será la referencia, no el precio real pagado. Además, al revender una propiedad, explicar la diferencia significativa entre el precio de venta y el precio de compra puede resultar difícil. También es importante tener en cuenta que si se pretende obtener una residencia para inversionistas, que típicamente requiere una propiedad de inversión valorada en $150,000, es recomendable buscar asesoría legal antes de tomar una decisión.
En Costa Rica, la supervisión gubernamental del sector inmobiliario es mínima. Sin embargo, la guía de un profesional inmobiliario experimentado es indispensable para navegar en los diversos aspectos de la adquisición de propiedades. Consulte con otros expatriados y obtenga una respuesta calificada para comprar un terreno en la costa Caribeña. A diferencia de los mercados más desarrollados, los agentes en Costa Rica juegan un papel significativamente más amplio debido a la naturaleza menos sofisticada del sistema. Con la ausencia de compañías de escrow formales, prestamistas hipotecarios o bancos que faciliten transacciones, los agentes asumen una responsabilidad mayor.Por ejemplo, la investigación exhaustiva es imperativa para todas las propiedades en los listados, especialmente en áreas rurales, antes de considerar las propiedades como opciones viables. En ciertos casos, los agentes de campo no solo facilitan las visitas a las propiedades, sino que también se comunican directamente con profesionales legales, agrimensores, propietarios, registros y supervisan diversas complejidades hasta que la transacción se complete con éxito. Actuando como intermediarios entre compradores y vendedores, los agentes se aseguran de que todos los problemas pertinentes se aborden y se acuerden antes de finalizar los documentos de venta. La competencia es fundamental en todos los aspectos de las transacciones inmobiliarias, especialmente en el contexto de Costa Rica. Mientras que el vendedor generalmente cubre las comisiones de los agentes, los arreglos pueden variar, con compradores y vendedores acordando dividir las comisiones por adelantado.Nota: Ejercite precaución al tratar con individuos encontrados de manera casual, como camareros, taxistas u propietarios de hoteles—tanto costarricenses como extranjeros—que ofrecen propiedades en venta. Estos individuos a menudo carecen de la experiencia y consideraciones éticas asociadas con los profesionales inmobiliarios y pueden priorizar la obtención de una comisión sobre la protección de los intereses del comprador. Numerosas propiedades en Costa Rica presentan desafíos como derechos de propiedad poco claros, fronteras indefinidas o conflictos latentes. Simplemente tener representación legal puede no ser suficiente. Un agente de campo conocedor, bien versado en la dinámica y la historia de las propiedades del área, no solo presenta opciones calificadas, sino que también ayuda a resolver problemas potenciales antes de los procedimientos legales. Un agente reputado también actúa como educador, capacitando a los clientes para tomar decisiones informadas. Ya sea contratando a un agente con licencia o a un intermediario informal, las tarifas de comisión se mantienen consistentes. Sin embargo, los agentes con licencia mantienen estándares y reputaciones profesionales, mientras que los agentes informales pueden inclinarse a embellecer los hechos para asegurar una venta.
Una vez que hayas identificado la propiedad que deseas comprar, es crucial contratar los servicios de un abogado o notario para llevar a cabo la transacción. Al igual que con los agentes inmobiliarios, es común que un abogado represente tanto al comprador como al vendedor. Elegir el abogado adecuado es fundamental, y es prerrogativa del comprador hacer esta elección. ¡Es tan importante como elegir a tu agente! Busca recomendaciones de otros que hayan tenido experiencias positivas y considera solicitar referencias de clientes. Dado que los documentos suelen estar en español, es esencial asegurarse de que tu abogado pueda traducirlos de manera competente si no dominas el idioma. Solo un Notario certificado por el estado puede autenticar una transacción inmobiliaria en Costa Rica. Cabe destacar que en Costa Rica, un Notario debe ser también abogado. Sin embargo, algunos abogados pueden no ser Notarios ellos mismos pero trabajan en conjunto con un socio que tiene el estatus oficial de Notario. Este arreglo es común, pero es crucial aclarar que todos los documentos serán certificados por tu abogado o su socio.La principal responsabilidad del abogado es redactar el contrato o “carta de venta”. Sin embargo, antes de finalizar el documento de venta, el abogado debe realizar la debida diligencia para verificar el estado actual del registro de la propiedad, incluyendo cualquier gravamen, hipoteca y asegurar que todos los impuestos y tarifas gubernamentales estén al día.IMPORTANTE: Es esencial entender que un abogado puede no abordar todos los problemas en ciertas transacciones de terrenos, ya sean titulados, no titulados o propiedades en la playa. Algunos problemas deben ser abordados en el contrato de venta. En muchos casos, el abogado puede no inspeccionar físicamente la propiedad y puede no ser capaz de proporcionar orientación sobre asuntos como describir con precisión el acceso físico (que puede diferir de lo indicado en el plano de medición), verificar que el plano de medición se alinee con los límites físicos como las cercas, o manejar disputas de límites o acuerdos de uso con terceros (particularmente relevante para propiedades en posesión). Además, abordar y garantizar los derechos de agua, gestionar inquilinos o cultivos existentes, o transferir arrendamientos de playa puede requerir atención. El rol del abogado suele concluir una vez que se envían los documentos al municipio local. ¿Pero quién asegura que la transferencia sea aprobada? Un agente competente lo hará. Tu agente juega un papel fundamental a lo largo de todo el proceso. Elige sabiamente y recuerda, ¡simplemente contratar un abogado puede no ser suficiente!
La responsabilidad de recaudar los impuestos sobre la propiedad fue transferida a las municipalidades locales hace varios años. Anteriormente, bajo la Ley de Impuestos No. 7509, los impuestos sobre la propiedad, conocidos como “bienes inmuebles”, se fijaban en una tasa del 6% del valor declarado para tierras privadas, tanto tituladas como no tituladas. Sin embargo, en mayo de 1995, esta legislación fue modificada, resultando en una reducción del impuesto. Según la ley actualizada, No. 7729, los impuestos sobre la propiedad se valoran ahora en una tasa del 0.25% del valor declarado. Cabe señalar que en muchos casos, los valores declarados son inferiores al precio real de venta.Para las propiedades marítimas o aquellas con “permisos de uso,” se impone un “impuesto de ocupación” conocido como “canon,” que suele ser muy nominal. Por ejemplo, un terreno de playa de una acre sin estructuras puede tener un impuesto anual de menos de $50. Además, las mejoras como casas están sujetas a impuestos sobre la propiedad basados en el valor de la construcción, además del canon. Una casa de tamaño medio en un pequeño lote de playa generalmente incurre en un impuesto anual de menos de $100.Una vez que una propiedad de playa ha sido otorgada una concesión, que solo es posible después de que se apruebe un plan de zonificación, la responsabilidad fiscal aumenta significativamente. El monto a pagar depende en gran medida de cómo se declaró la propiedad, ya sea residencial o comercial.
Obtener permiso para la construcción (fuera de la zona de playa) puede ser complejo y varía significativamente según la ubicación de la propiedad. Las regulaciones de desarrollo para propiedades frente al mar son diferentes de las de tierras privadas (consulte la sección sobre la Zona Marítima). Aunque los códigos de construcción nacionales rigen la construcción, su aplicación práctica varía notablemente entre áreas densamente pobladas como San José y regiones rurales como la costa Caribe. En comparación con los Estados Unidos, los códigos de construcción en Costa Rica son menos estrictos, especialmente en áreas rurales donde el proceso es relativamente sencillo.Para iniciar la construcción, los propietarios de la propiedad suelen necesitar proporcionar prueba de propiedad y un conjunto de planos de construcción avalados por un arquitecto costarricense. El arquitecto realiza un estudio preliminar y desarrolla un “anteproyecto”. Los honorarios arquitectónicos generalmente oscilan entre el 6% y el 10% del valor de la construcción. Para proyectos más grandes, se puede requerir una evaluación de impacto ambiental, junto con estudios para la infraestructura de apoyo, que corren por cuenta del propietario.Para la construcción residencial, se emite un único permiso por parte del municipio local, con una inspección única realizada antes de comenzar la construcción. En áreas rurales, las inspecciones de seguimiento son poco frecuentes. El arquitecto asume la responsabilidad de garantizar el cumplimiento de los planos aprobados. Además, los propietarios deben instalar un sistema séptico adecuado y organizar el suministro de agua. El proceso de solicitud de permiso generalmente toma un par de semanas, excluyendo el tiempo necesario para redactar los planos de construcción.En términos de costo, una casa de tamaño moderado y amueblada de dos habitaciones puede construirse por aproximadamente $50,000. Aunque de diseño más simple, estas casas mantienen una calidad aceptable. Aunque algunos materiales como el cemento y la madera tienen precios similares a los de los Estados Unidos, los costos laborales son notablemente más bajos.
La intención del autor es proporcionar información sobre consideraciones importantes antes de contemplar la compra de una propiedad, ya sea que se trate de tierras tituladas, tierras en posesión o terrenos en la playa. Es imperativo destacar que esta información no debe interpretarse como una recomendación para invertir en ninguna categoría específica de terreno. Aunque el contenido está cuidadosamente investigado, el autor no afirma que sea la única fuente de información. Es fundamental entender que los derechos de propiedad están regulados por la ley costarricense, y no se ofrecen garantías sobre la naturaleza libre de riesgos de su inversión. Además, este escrito puede no reflejar cambios posteriores en leyes o regulaciones. Por lo tanto, se aconseja encarecidamente consultar con un asesor legal competente en todos los casos. Encuentre terrenos en venta.
